海外投资置业为什么选择澳洲？

澳大利亚现已成为全球移民申请最热门国家之一，悉尼、布里斯班、墨尔本这三个城市连续几年都被评选为全球最适宜居住城市。

在过去的5年中移入澳洲居民每年不断增加。根据澳大利亚统计局最新数据显示，在2016年2月16日澳大利亚人口突破2400万大关，比官方预测提早了17年。如果做一个简单的计算，在过去的35年里，澳大利亚每两分钟增长一个人。预测2033年人口达3200万，未来50年将迎来1000万移民。所有这些大量的新来居民将会继续推动澳洲经济的发展，形成更强劲的住房需求。

据澳大利亚权威地产研究机构RP Data Pain & Gain Report显示：去年第三季度91.6%的物业转售时获得盈利。其中超过三分之一（31.4%）的物业售价比购买价格的两倍还要多，卖家平均获益为26.56万澳元。

澳洲统计局公布的数据称：今年澳洲房价将再上涨9.8%。

根据RESIDEX的统计数据，澳洲的房产价格在过去30年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7-8年会增长一倍。

而澳洲，也是1997年亚洲金融风暴中唯一没有受到影响的亚洲国家，同时也是很少的几个没有负债的西方国家之一。

房产升值的因素

在澳洲，促进房产升值的因素长期存在，如：人口高速增长、土地供应短缺、GDP良性增长、失业率及控制率都维持在较低水平。从投资市场的发展规律而言，虽不能拿过去的增长数据来保证未来的成长，但成熟的房产投资者可以从过去的增长中分析澳洲房产的增长因素，只要这些增长因素在，就可以相对的确保市场的发展趋势没有改变。

澳洲投资安全有保障

同时，澳洲也是安全、低风险投资的绝佳选择。根据Jones Lane Lasalle最近报告，在澳洲投资房产非常安全。根据产权参照法律方面和购买程序等方面，澳洲房产市场已经成为世界上最透明的市场，它拥有健全的法律，完善的法规，成熟的管理规范和自由的市场经济，这些都是保障澳洲房市健康稳定发展的前提。

具体来说，在中国，买房一般去房产交易所办理，是没有专业律师参与其中的。如果投资者对合同细节不予了解，在日后陷入陷阱和纠纷之中的事情时常发生。

对比而言，在澳洲，买卖双方都必须要聘请专业过户师或律师处理相关的法律事务。通过专业人士的把关，投资者的利益更能被保护，投资风险也会被降低。

宽松的融资条件

投资澳洲房产，大多数澳洲银行愿意提供70%及以上的银行贷款。海外买家还可以选择多货币贷款。这意味着投资者可以选择借澳元，港元或美金并享受”货币转换”。

买房=买永久产权

澳洲的房产基本上都是永久产权。政府在正常情况下无权利收回土地。也就是说花一次钱你的家族就能世世代代拥有它，并且没有遗产税。

而根据中国土地管理法的规定，中国住宅土地的使用期限仅为70年。就是说—-你买的不是房子，而是使用房子70年的权利。70年后，土地会重归国家所有，续租费用未定。

税务优势

在”反向运转”政策下，房产投资者将享受很多的税务优势。特别是计划移民到澳洲的海外投资者。投资者可计算每年应交的税贷项，将在他们来到澳洲后帮助减少他们的税务负担。

在澳洲，纳税人买投资房可享受负扣税，这是澳洲税务系统中允许个人减少可扣税收入的一种方式。通过负扣税，投资者每年可以省下一大笔税费。

具体来说，投资房负扣税的来源在于–—折旧。

折旧的意思就是你把一个新的完整的房子出租出去，由于租客的使用，你的房子会有些“损耗”。澳洲税局允许把这些“损耗”算成你每年的支出。折旧率大概在1.5%到4%不等，根据每个房产的不同情况有所区别。也就是说，一个80万的房子，每年可以做的折旧是12000到30000不等。

省钱秘笈：↓↓↓
假如你的工资是每年65000，一个价值80万的投资房就能给你做到高达30000的负扣税，那么你的需要被扣税的收入就只有35000，你的个人所得税会减少一大笔！

而在中国，负扣税是不存在的。

有效的教育计划和培训投入

对于那些目前有小孩在澳洲学习或将在澳洲学习的家庭，如果父母购买房产为小孩居住，不仅仅能提供一个安全和稳定的居住环境，在小孩完成学业后通过卖掉该房产还可以取得收益。

通常，该收益可以轻松的支付掉所有的学习费用。这针对有一个以上的小孩在澳洲学习的家庭是非常有效的。

透明的房价体系

对于不熟悉澳洲市场，或者人在国内想初次尝试海外投资的置业者来说，房价是大家十分重视的事情。

其实，对于澳洲房产价格，置业者无需过分担心。

首先，澳大利亚房地产市场在多年发展经验以及政府和法律的保护下，房地产价格和利润的各环节透明，房产价格走势平稳，每7-10年翻一番。

其次，澳洲购买房产，一般只需首付10%，交房后才开始还贷，最多可申请到70%左右的贷款，可以选择等额本息或者只还利息，还可以开通对冲账户，把手头多余的资金放在里面，以此对冲本金，抵消利息。

此外，在澳洲再次申请贷款非常方便，也可以等房产增值后进行再融资，将增值部分套现，用于新的投资或者日常开销。

在经历了2015年一整年的高歌猛进之后，随着贷款收紧，澳洲房价可能在稍作喘息。但一位投资银行家给大部分雄心勃勃的首置业者带来了这样的消息：“澳洲房价将继续攀高，政府不会强制干预，因为这个国家根本伤不起。”

“在贸易萎缩和矿企市值大减之际，房地产市场是继续蒸蒸日上的几大重要领域之一。澳洲承受不了房市硬着陆的后果。如果房市不涨，银行会受重创。然后呢？这将关乎每个人的利益。”

最新数据显示，澳大利亚总人口超过2400万，悉尼预计今年底突破500万，墨尔本约450万，布里斯班约230万，不难看出，这三个城市总人口已经超过澳大利亚总人口的一半，可想而知这三座城市在澳大利亚的重要地位，而且更多的新移民第一选择同样是这三座城市，人口的激增必然导致房价的增长。

低存量刺激了竞争，两年的交易活动已经清空了绝大多数城市的待售房产。

随着澳洲央行继续维持2%低利率政策不变，澳元的接连贬值，以及主要城市的房产去库存化速度加大，在今年下半年房市供不应求的局面将会进一步加剧。

 

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